Herdeiro que MORA no Imóvel: Você É OBRIGADO a Pagar Aluguel!

Quando um imóvel é deixado em herança, ele passa a pertencer a todos os herdeiros. Mas o que acontece quando apenas um herdeiro que mora no imóvel de forma exclusiva? A Justiça tem entendido que esse uso gera desequilíbrio e pode resultar na obrigação de pagar aluguel aos demais.

Caso prefira, assista o vídeo abaixo sobre o tema:

A HISTÓRIA DO CASO E O CONFLITO ENTRE OS HERDEIROS

O caso analisado pela 1ª Vara Cível de Coronel Fabriciano, em Minas Gerais, nasceu de uma situação bastante comum no direito sucessório brasileiro: a disputa entre herdeiros após o falecimento da proprietária de um imóvel. Embora a legislação trate a herança como um patrimônio único pertencente a todos os herdeiros, na prática é frequente que apenas alguns passem a utilizar o bem, enquanto outros ficam excluídos do uso e sem qualquer compensação financeira.

No processo, ficou comprovado que, após o falecimento da proprietária, o imóvel deixado em herança passou a ser ocupado exclusivamente por alguns dos herdeiros. O bem era composto por uma casa principal e dois barracões anexos, que estavam sendo utilizados de forma integral pelos réus da ação. Os demais herdeiros, autores do processo, afirmaram que nunca autorizaram essa ocupação exclusiva e que tampouco recebiam qualquer valor pelo uso do imóvel comum.

Segundo os autores, desde a morte da proprietária, os réus passaram a exercer posse exclusiva do bem, impedindo que os demais herdeiros usufruíssem da casa ou obtivessem renda com eventual locação. Alegaram que não houve acordo entre as partes, nem autorização formal para que o imóvel fosse utilizado apenas por alguns herdeiros, o que violaria o direito de copropriedade existente entre todos.

Diante dessa situação, os herdeiros excluídos do uso do imóvel ingressaram com ação judicial pedindo o chamado arbitramento de aluguel, ou seja, a fixação judicial de um valor mensal a ser pago pelos herdeiros ocupantes, como forma de compensação pelo uso exclusivo do bem comum. Além disso, requereram que o pagamento fosse retroativo à data do falecimento da proprietária, já que desde então estariam privados do uso do imóvel.

Os autores também pediram que os réus fossem condenados ao pagamento de todos os tributos e tarifas incidentes sobre o imóvel, como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), contas de água e energia elétrica, desde a data do óbito até a efetiva desocupação do bem. Para eles, seria injusto que herdeiros que não utilizavam o imóvel arcassem com despesas de um bem explorado exclusivamente por outros.

Os réus, por sua vez, defenderam-se alegando que o imóvel sempre foi utilizado pela família e que não haveria obrigação de pagamento de aluguel entre herdeiros. Argumentaram que, como o inventário ainda não havia sido concluído, o bem ainda integrava o espólio e que a ocupação não configuraria uso indevido. Sustentaram também que o pagamento de aluguel só poderia ser exigido após partilha formal dos bens.

Durante o andamento do processo, uma das autoras revogou a procuração outorgada ao advogado e não constituiu novo patrono, razão pela qual o juiz extinguiu o processo em relação a ela, sem julgamento do mérito. Em relação aos demais autores e aos réus ocupantes do imóvel, o processo seguiu normalmente para análise do pedido de arbitramento de aluguel e ressarcimento das despesas.

Com base nos documentos apresentados, o juiz verificou que não havia qualquer autorização expressa dos demais herdeiros para a ocupação exclusiva do imóvel. Também constatou que os réus se beneficiavam economicamente do uso do bem, enquanto os demais herdeiros não recebiam qualquer compensação.

Diante desse cenário, o magistrado precisou decidir se herdeiros que ocupam sozinhos um imóvel herdado podem ser obrigados a pagar aluguel aos demais coproprietários e, em caso positivo, a partir de quando essa obrigação passaria a existir.

A DECISÃO DO JUIZ E AS CONSEQUÊNCIAS PARA OS HERDEIROS

Ao analisar o caso, o juiz de Direito Carlos Henrique Trindade Lourenço dos Santos reconheceu que a situação configurava uso exclusivo de bem comum, sem autorização dos demais herdeiros. Com base nisso, julgou procedente o pedido de arbitramento de aluguel, determinando que os herdeiros ocupantes deveriam pagar aluguel proporcional aos quinhões pertencentes aos autores da ação.

O magistrado deixou claro que, com o falecimento da proprietária, a herança foi automaticamente transmitida a todos os herdeiros, formando um patrimônio único e indivisível até a realização da partilha. Isso significa que nenhum herdeiro pode se apropriar sozinho de um bem do espólio sem o consentimento dos demais.

Na decisão, o juiz destacou que o uso exclusivo do imóvel por alguns herdeiros gera desequilíbrio patrimonial e enriquecimento indevido, já que esses herdeiros usufruem integralmente do bem enquanto os outros são privados tanto do uso quanto de eventual renda que poderia ser obtida com locação.

Quanto ao valor do aluguel, a sentença determinou que ele fosse apurado em fase de liquidação, com base em laudo pericial já existente nos autos. Segundo o laudo, o valor mensal de mercado era de:

• R$ 970,00 para a casa principal;

• R$ 440,00 para os dois barracões.

O juiz estabeleceu que o valor devido deveria ser pago de forma proporcional aos quinhões dos herdeiros que se opuseram à ocupação exclusiva, respeitando a parte que cada um teria direito na herança.

Em relação ao período de cobrança, a sentença fixou que o pagamento dos aluguéis seria retroativo à data da citação dos réus, ocorrida em maio de 2021. O valor deverá ser corrigido anualmente pelo IGP-M, índice amplamente utilizado em contratos de locação.

Além do pagamento de aluguel, os réus também foram condenados a arcar integralmente com os tributos e tarifas incidentes sobre o imóvel, como IPTU, contas de água e energia elétrica, desde o falecimento da proprietária até a efetiva desocupação do bem. Para o juiz, essas despesas devem ser suportadas por quem exerce a posse exclusiva e retira proveito direto do imóvel.

A decisão também ressaltou que o pagamento de aluguel não impede que o inventário prossiga normalmente, nem altera os direitos sucessórios de cada herdeiro. Trata-se apenas de uma compensação financeira pelo uso exclusivo de um bem que pertence a todos.

Ao final, o magistrado reforçou que o entendimento adotado está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite expressamente a cobrança de aluguel de herdeiro que utiliza exclusivamente imóvel comum, desde que haja oposição dos demais coproprietários.

A FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA DA DECISÃO, EXPLICADA DE FORMA CLARA

A decisão do juiz está amarada em dispositivos claros do Código Civil e em entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Para compreender por que os herdeiros ocupantes foram condenados ao pagamento de aluguel, é importante analisar esses fundamentos de forma simples.

1. A transmissão da herança e o condomínio entre herdeiros

O ponto de partida da decisão está no artigo 1.784 do Código Civil, que dispõe:

“Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.”

Isso significa que, no momento do falecimento, todos os herdeiros passam a ser proprietários do patrimônio deixado, ainda que o inventário não tenha sido concluído. Até a partilha, os bens permanecem em condomínio, pertencendo a todos em conjunto.

O artigo 1.791 do Código Civil reforça esse entendimento ao estabelecer que a herança constitui uma universalidade de bens, indivisível até a partilha.

2. Uso exclusivo do bem comum e dever de indenizar

Quando um bem pertence a mais de uma pessoa, nenhum dos coproprietários pode utilizá-lo de forma exclusiva sem a concordância dos demais. Essa regra decorre do artigo 1.314 do Código Civil, que assegura a cada condômino o direito de usar a coisa comum conforme sua destinação, desde que não exclua o direito dos outros.

Se um herdeiro passa a ocupar sozinho o imóvel, impedindo o uso pelos demais, surge o dever de indenizar. Essa indenização normalmente se dá por meio do pagamento de aluguel, como forma de compensar os coproprietários privados do uso.

3. Jurisprudência do STJ sobre cobrança de aluguel entre herdeiros

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que é cabível a cobrança de aluguel do herdeiro que utiliza exclusivamente o imóvel comum, desde que haja oposição dos demais.

Esse entendimento parte da ideia de que ninguém pode se enriquecer às custas do patrimônio comum. Se apenas um herdeiro usufrui do imóvel, ele deve compensar financeiramente os outros.

4. Responsabilidade pelo pagamento de tributos e despesas

Outro ponto importante da decisão foi a condenação dos réus ao pagamento de IPTU, água e energia elétrica. O fundamento aqui é simples: quem exerce a posse exclusiva do imóvel deve arcar com as despesas decorrentes do uso.

Essa lógica evita que herdeiros que não utilizam o bem sejam obrigados a pagar custos de um imóvel do qual não retiram qualquer benefício.

5. Termo inicial da cobrança

O juiz fixou o termo inicial da cobrança na data da citação, pois foi nesse momento que os réus tomaram ciência formal da oposição dos demais herdeiros ao uso exclusivo do imóvel. A partir daí, ficou caracterizada a obrigação de indenizar.

CONCLUSÃO SOBRE O CASO DO HERDEIRO QUE MORA NO IMÓVEL SOZINHO

A decisão proferida pela 1ª Vara Cível de Coronel Fabriciano reforça um entendimento importante do direito sucessório: herdeiros não podem se apropriar sozinhos de bens herdados sem compensar os demais. O uso exclusivo de imóvel comum gera obrigação de pagamento de aluguel, além do dever de arcar com tributos e despesas.

O julgamento demonstra que a Justiça busca equilíbrio entre os herdeiros, evitando enriquecimento indevido e garantindo que todos recebam tratamento justo enquanto o inventário não é concluído.

Processo: 5001188-71.2021.8.13.0194

Advogado de inventário é Thales de Menezes