Meu IRMÃO não quer VENDER o imóvel de HERANÇA. O que fazer?

A morte de um familiar costuma trazer dor e luto, mas também pode gerar conflitos patrimoniais. Um dos mais comuns envolve imóveis herdados, quando um irmão não quer vender o imóvel de herança mas os outros querem. A lei brasileira estabelece regras claras para lidar com esse impasse.

A HISTÓRIA DO CONFLITO: QUANDO A HERANÇA SE TORNA MOTIVO DE DISPUTA

O patrimônio familiar, especialmente o imóvel onde a família construiu sua história, costuma representar mais do que um simples bem econômico. Ele simboliza segurança, memória e estabilidade. Por isso, quando ocorre o falecimento do pai ou da mãe, a expectativa de proteção pode se transformar rapidamente em tensão e conflito entre os herdeiros.

Esse tipo de situação é mais comum do que parece. Após o falecimento do patriarca ou da matriarca, surge a necessidade de definir o destino dos bens deixados. Nesse momento, interesses diferentes começam a se manifestar. Alguns herdeiros desejam vender o imóvel para dividir o valor e seguir com seus projetos pessoais. Outros preferem manter a propriedade, seja por apego emocional, seja por interesse em morar no local ou utilizá-lo de outra forma.

O problema surge quando não há consenso. Um dos herdeiros pode se recusar a vender, criando um impasse que paralisa qualquer decisão prática sobre o imóvel. A partir daí, começam as dúvidas: é possível vender apenas uma parte do imóvel? O herdeiro que não quer vender pode impedir os demais? Existe alguma forma de obrigar a venda?

Segundo o professor e coordenador do curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul, Wellington Ferreira de Amorim, a resposta começa por um ponto fundamental: enquanto não ocorre a partilha da herança, os bens são considerados indivisíveis. Isso significa que, juridicamente, nenhum herdeiro é dono de uma parte específica do imóvel. Todos são coproprietários do todo.

Essa condição jurídica nasce automaticamente com a morte. O Código Civil estabelece que, no momento do falecimento, a herança é transmitida aos herdeiros como um conjunto único. Até que seja realizado o inventário e a partilha, não há divisão física nem individualização das quotas.

Nesse cenário, mesmo que um herdeiro queira vender sua parte, ele não pode simplesmente negociar o imóvel com terceiros de forma livre. Existe uma limitação legal importante: antes de vender sua fração ideal, ele deve oferecer essa parte aos demais herdeiros. Essa preferência é obrigatória e visa proteger a comunhão familiar, evitando a entrada de estranhos na relação patrimonial.

Na prática, vender apenas uma fração ideal de um imóvel é difícil. Poucas pessoas se interessam em comprar um direito abstrato, sem posse exclusiva do bem. Ainda assim, a lei permite essa venda, desde que respeitado o direito de preferência dos demais herdeiros. O professor ressalta que essa oferta deve ser feita por escrito, justamente para evitar questionamentos futuros.

Quando não há acordo e um dos herdeiros se mantém irredutível, o conflito tende a se agravar. Muitas famílias permanecem anos sem resolver a situação, deixando o imóvel sem uso adequado ou concentrado nas mãos de apenas um dos herdeiros. Em outros casos, um herdeiro passa a morar no imóvel, impedindo os demais de usufruírem do bem ou de obter qualquer rendimento com ele.

Além do conflito sobre a venda, surgem outras questões práticas. Quem paga os impostos? Quem arca com a manutenção? E se um herdeiro investiu dinheiro no imóvel, fazendo reformas ou até construindo uma nova edificação no terreno dos pais?

Essas situações mostram que a herança, quando não bem administrada, pode se tornar uma fonte contínua de litígios. E é justamente para enfrentar esse tipo de impasse que o ordenamento jurídico brasileiro oferece instrumentos específicos, capazes de conduzir a uma solução, ainda que não seja a ideal para todos os envolvidos.

O CAMINHO JUDICIAL: EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E VENDA FORÇADA DO IMÓVEL

Quando o diálogo entre os herdeiros se esgota e não há consenso sobre o destino do imóvel, a lei permite que o conflito seja resolvido pelo Poder Judiciário. Um dos principais instrumentos utilizados nesses casos é a ação de extinção de condomínio.

A extinção de condomínio é uma ação judicial que tem como objetivo pôr fim à propriedade compartilhada. No contexto da herança, ela é utilizada quando os herdeiros não conseguem chegar a um acordo sobre o uso ou a venda do bem comum.

Nessa ação, o herdeiro interessado demonstra ao juiz que a manutenção do condomínio é inviável, seja por conflitos constantes, seja pela recusa injustificada de um dos coproprietários em permitir a venda ou o uso equilibrado do imóvel. Diante disso, o Judiciário pode determinar a alienação judicial do bem.

O professor Wellington Ferreira de Amorim explica que, nesses casos, o imóvel é levado a leilão judicial. Antes disso, o juiz nomeia um perito para avaliar o bem, fixando seu valor de mercado. Esse laudo é essencial para definir os parâmetros da venda.

O procedimento do leilão judicial segue regras previstas no Código de Processo Civil. Em regra, são designadas duas praças. Na primeira, o imóvel só pode ser vendido pelo valor da avaliação atualizada. Caso não haja interessados, realiza-se a segunda praça.

Na segunda praça, a lei permite que o imóvel seja arrematado por valor superior a cinquenta por cento da avaliação. É justamente aqui que surge um dos maiores problemas desse tipo de solução. Se o imóvel for vendido na segunda praça, o valor obtido pode ser significativamente inferior ao preço real de mercado.

Isso significa que todos os herdeiros podem sair prejudicados, inclusive aquele que se opôs à venda. O valor arrecadado no leilão será dividido entre os coproprietários, respeitando a proporção de seus direitos, mas muitas vezes não reflete o verdadeiro valor do patrimônio.

Por essa razão, o especialista destaca que a venda judicial deve ser vista como uma solução extrema. Embora seja juridicamente possível, ela costuma gerar perdas financeiras relevantes e aprofundar ainda mais os conflitos familiares.

Além da extinção de condomínio, outro ponto frequentemente discutido nesses casos é a situação do herdeiro que ocupa o imóvel de forma exclusiva. Se um dos irmãos mora no bem e impede os demais de utilizá-lo ou de obter renda com ele, surge o direito à indenização.

Esse direito decorre do chamado direito de fruição. Todo proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor do bem. Quando esse direito é violado por um coproprietário, os demais podem exigir compensação financeira.

Na prática, calcula-se o valor de mercado do aluguel do imóvel. Esse valor é então dividido pelo número de herdeiros, cabendo a cada um receber sua parte proporcional daquele que exerce a posse exclusiva.

Outro tema recorrente envolve as benfeitorias realizadas no imóvel. É comum que um dos herdeiros, ainda em vida dos pais ou após o falecimento, realize reformas, ampliações ou até construa no terreno da família. A lei faz distinção clara entre benfeitorias e acessões.

Benfeitorias são melhorias feitas em uma construção já existente. Elas podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. Já a acessão ocorre quando há construção nova em terreno alheio, como no caso de um filho que constrói uma casa no terreno dos pais.

Em ambos os casos, se a obra foi feita de boa-fé, o herdeiro tem direito à indenização pelos valores investidos. Isso não significa que ele passará a ter uma parte maior na herança, mas sim que deverá ser ressarcido antes da divisão final do patrimônio.

Esses elementos mostram que o Judiciário atua como uma instância de equilíbrio, aplicando a lei para resolver conflitos que não puderam ser solucionados pela via do consenso. Ainda assim, a intervenção judicial raramente satisfaz plenamente todas as partes envolvidas.

A FUNDAMENTAÇÃO LEGAL: O QUE DIZ A LEI SOBRE QUANDO IRMÃO NÃO QUER VENDER O IMÓVEL

A base legal para resolver conflitos entre herdeiros está principalmente no Código Civil e no Código de Processo Civil. Esses diplomas estabelecem regras claras sobre herança, condomínio e direitos dos coproprietários.

O Código Civil, em seu artigo mil setecentos e oitenta e quatro, dispõe que a herança se transmite aos herdeiros no momento da morte. A partir daí, surge uma comunhão hereditária, na qual todos são proprietários do todo, até que ocorra a partilha.

O artigo mil setecentos e noventa e um do Código Civil estabelece que a herança é indivisível até a partilha. Isso significa que nenhum herdeiro pode se apropriar de parte específica do bem sem o consentimento dos demais.

Quanto à venda da fração ideal, o artigo mil trezentos e quatorze do Código Civil prevê o direito de preferência dos condôminos. Assim, o herdeiro que deseja vender sua parte deve, obrigatoriamente, oferecê-la primeiro aos demais coproprietários.

No que diz respeito à extinção de condomínio, o artigo mil trezentos e vinte do Código Civil é claro ao afirmar que nenhum condômino é obrigado a permanecer em condomínio. Isso fundamenta o direito de qualquer herdeiro buscar judicialmente o fim da copropriedade quando ela se torna insustentável.

O Código de Processo Civil, por sua vez, regula o procedimento da alienação judicial. O artigo oitocentos e setenta e nove trata da venda de bens indivisíveis, determinando que, não sendo possível a divisão, o bem será vendido e o produto repartido entre os interessados.

Sobre as benfeitorias, o Código Civil, nos artigos noventa e seis e seguintes, classifica as melhorias em necessárias, úteis e voluptuárias. O artigo mil duzentos e dezenove assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis.

No caso da acessão, o artigo mil duzentos e quarenta e oito trata da construção em terreno alheio, estabelecendo que quem constrói de boa-fé tem direito à indenização ou à retenção, conforme o caso.

Já o direito à fruição encontra fundamento no artigo mil duzentos e vinte e oito do Código Civil, que assegura ao proprietário o direito de usar e gozar do bem. Quando esse direito é violado por outro coproprietário, surge o dever de indenizar.

Por fim, é importante mencionar que antes mesmo de se falar em herança, é necessário verificar se há patrimônio líquido. O artigo mil setecentos e noventa e sete do Código Civil estabelece que as dívidas do falecido devem ser apuradas antes da partilha. Somente o saldo positivo constitui herança.

Credores, inclusive, têm legitimidade para requerer a abertura do inventário, conforme entendimento consolidado nos tribunais. Isso demonstra que o inventário não é apenas um direito dos herdeiros, mas também um dever jurídico.

Em conclusão, a lei brasileira oferece caminhos claros para lidar com o impasse entre herdeiros que discordam sobre a venda de um imóvel. Embora o acordo seja sempre a solução mais vantajosa, o Judiciário atua como instrumento de pacificação, aplicando regras que buscam equilíbrio, justiça e segurança jurídica.

Caso tenha mais dúvidas sobre o assunto, entre em contato conosco.

Thales de Menezes é advogado especialista em inventário e herança