A 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ/MG) autorizou o registro de uma hipoteca em um imóvel que já possuía alienação fiduciária em favor de outro credor. A decisão se baseou no Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23), que regula as garantias sobre bens imóveis.
O caso teve início quando uma oficiala de cartório questionou a possibilidade de registrar uma hipoteca de segundo grau em um imóvel que já estava com uma alienação fiduciária registrada em nome de uma administradora de consórcios. O proprietário do imóvel argumentou que as garantias já existentes correspondiam a apenas 52% do valor do bem, estimado em cerca de R$ 2 milhões, e que o pedido estava em conformidade com a legislação.
Na primeira instância, a Vara de Registros Públicos decidiu que o cartório não deveria registrar a hipoteca. Contudo, o proprietário recorreu e, ao analisar o caso, o desembargador Marcelo de Oliveira Milagres entendeu que o registro era viável. Ele destacou que a legislação permite a constituição de garantias sucessivas sobre bens imóveis, desde que respeitados os requisitos legais.
Em seu voto, o desembargador explicou que, embora o credor fiduciário tenha a propriedade do imóvel enquanto a dívida não for quitada, isso não impede a criação de outras garantias para diferentes obrigações. Ele ressaltou que as garantias no caso envolvem obrigações distintas, e que o registro da hipoteca não gera conflito com a alienação fiduciária já existente.
O relator determinou que o cartório procedesse com o registro da hipoteca, ressaltando a necessidade de uma “inscrição precisa” para garantir a futura propriedade do imóvel. O desembargador Marcelo Rodrigues, que participou do julgamento, concordou com o relator e citou sua obra "Tratado de Registros Públicos e Direito Notarial", publicada em 2023, onde defende a modernização do sistema registral.
Essa decisão reforça a aplicação do Marco Legal das Garantias, permitindo a coexistência de diferentes tipos de garantia sobre o mesmo bem, desde que respeitados os limites legais e os direitos dos credores. O caso se torna um importante precedente para garantir a segurança jurídica em transações imobiliárias e financeiras.
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