TJ/MG autoriza registro de hipoteca em imóvel com alienação fiduciária preexistente

O registro de hipoteca em imóvel com alienação fiduciária foi recentemente autorizado pela 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A decisão considerou aplicável o Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023), que atualizou e modernizou a disciplina das garantias reais no ordenamento jurídico brasileiro.

O caso discutiu a possibilidade de coexistirem garantias distintas sobre o mesmo imóvel, sem que isso violasse a segurança jurídica dos credores. O tribunal reconheceu a viabilidade do registro, desde que observados os limites legais. Esse entendimento reforça a tendência legislativa e jurisprudencial de flexibilizar o regime das garantias, ampliando o acesso ao crédito e assegurando maior eficiência ao sistema registral.

Neste artigo, analisaremos a decisão do TJMG, o papel do Marco Legal das Garantias, as diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária, além das implicações práticas para proprietários, credores e tabeliães.

O caso julgado pelo TJMG

A controvérsia surgiu quando uma oficiala de cartório recusou-se a registrar uma hipoteca em imóvel que já estava gravado com alienação fiduciária. O imóvel, avaliado em aproximadamente dois milhões de reais, já possuía garantia fiduciária equivalente a cinquenta e dois por cento de seu valor.

O proprietário buscou o registro da hipoteca em favor de outro credor, mas a Vara de Registros Públicos de primeira instância negou o pedido. Em recurso, o desembargador Marcelo de Oliveira Milagres reconheceu a possibilidade jurídica do registro.

Segundo o relator, a legislação autoriza a constituição de garantias sucessivas sobre o mesmo bem, desde que não haja sobreposição de obrigações conflitantes. O desembargador explicou que a propriedade fiduciária atribuída ao credor não impede a criação de outras garantias, pois a alienação fiduciária e a hipoteca se destinam a finalidades distintas.

Essa decisão destacou que a coexistência de garantias não viola a segurança jurídica, desde que os registros sejam precisos e claros.

Fundamento legal: o Marco Legal das Garantias

O Marco Legal das Garantias, instituído pela Lei nº 14.711/2023, introduziu regras modernas sobre a constituição, execução e registro das garantias reais.

A lei permite que um mesmo imóvel seja utilizado em diferentes operações de crédito, ampliando as possibilidades de financiamento. O objetivo é facilitar o acesso ao crédito, reduzir o custo das transações e assegurar maior proteção ao sistema financeiro.

O artigo 14 da referida lei estabelece que:

"É admitida a constituição de mais de uma garantia real sobre o mesmo bem, desde que não haja vedação legal e sejam respeitados os direitos dos credores anteriores."

Essa disposição foi decisiva para a análise do caso, pois consolidou a possibilidade de coexistência entre hipoteca e alienação fiduciária.

A alienação fiduciária e sua natureza jurídica

A alienação fiduciária em garantia, prevista na Lei nº 9.514/1997, confere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação integral da dívida. O devedor mantém a posse direta do bem e, após a quitação, a propriedade plena retorna ao seu patrimônio.

Durante o período da dívida, o imóvel não pode ser livremente alienado sem anuência do credor. Entretanto, isso não impede a constituição de outras garantias, como destacou o TJMG.

A principal vantagem da alienação fiduciária é a possibilidade de execução extrajudicial, em caso de inadimplência, o que a torna mais ágil do que a hipoteca.

A hipoteca e sua função

A hipoteca, regulamentada pelo Código Civil, artigos 1.473 a 1.505, é uma garantia real que vincula o imóvel à satisfação de determinada dívida. Diferente da alienação fiduciária, a hipoteca não transfere a propriedade ao credor. O devedor continua como proprietário e possuidor, enquanto o credor possui apenas um direito de preferência em eventual execução judicial.

Essa diferença explica a possibilidade de coexistência entre hipoteca e alienação fiduciária, já que cada instituto opera de forma distinta no ordenamento.

O impacto da decisão do TJMG

A decisão da 21ª Câmara Cível Especializada representa um precedente importante para a prática imobiliária e financeira. Ela confirma que o registro de hipoteca em imóvel já gravado com alienação fiduciária é juridicamente possível.

Esse entendimento fortalece a segurança jurídica das transações, pois demonstra que diferentes garantias podem coexistir sem comprometer os direitos dos credores. Para os tabeliães e oficiais de registro, a decisão orienta sobre a interpretação adequada do Marco Legal das Garantias.

Além disso, o julgamento amplia as alternativas de crédito disponíveis para o proprietário de imóveis, já que o mesmo bem pode garantir diferentes obrigações.

A importância do registro de hipoteca em imóvel preciso

O desembargador Marcelo de Oliveira Milagres ressaltou a necessidade de uma inscrição precisa para resguardar os direitos futuros dos credores. O registro é a etapa que confere publicidade, validade e eficácia às garantias imobiliárias.

Nesse sentido, o artigo 1.227 do Código Civil dispõe que:

"Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos."

Portanto, a coexistência de garantias exige atenção redobrada no momento do registro, a fim de evitar conflitos entre credores.

Reflexos práticos para proprietários e credores

Para o proprietário, a decisão abre caminho para obter crédito adicional mesmo quando o imóvel já está gravado com alienação fiduciária. Isso pode ser útil em operações de grande valor, como financiamentos empresariais.

Para os credores, a decisão traz segurança, pois garante que seus direitos serão respeitados de acordo com a ordem dos registros. O credor fiduciário mantém prioridade sobre a propriedade, enquanto o credor hipotecário terá preferência em caso de execução judicial, após satisfeita a dívida principal.

Conclusão

O julgamento do TJMG consolidou a aplicação prática do Marco Legal das Garantias e confirmou a possibilidade de coexistência entre hipoteca e alienação fiduciária. O registro de hipoteca em imóvel com alienação fiduciária torna-se, assim, juridicamente viável, desde que respeitados os requisitos legais e a ordem registral.

Essa decisão fortalece a segurança jurídica, amplia o acesso ao crédito e moderniza o sistema de garantias brasileiro. Para os operadores do direito, trata-se de um importante precedente a ser observado em futuras transações imobiliárias.

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